조정석 대치동 빌딩 110억 매각 - 양도세 얼마나 낼까?

안녕하세요, 80년생 배우 조정석 씨가 대치동 소재 빌딩을 110억원에 매각한 소식이 핫하게 전해지고 있습니다.

조정석 씨는 연예인으로도 다재다능하게 활동하고 있으면서 부동산 투자에도 일가견이 있는 것으로 알려지고 있습니다. 110억 빌딩매각에 양도 차익이 70억이 넘는다는 소식에 다들 부러움을 감추지 못하지만, 세금을 다 떼고 남은 돈이 찐 내돈이죠? 이번 매각에 양도세는 얼마나 될까요? 세금폭탄은 없을까요?!

이번 글에서는 조정석 씨가 내야 할 양도세를 한번 추정해보겠습니다. 

 

주요 내용 요약

• 배우 조정석이 2018년 배우 겸 1인 기획사 제이에스컴퍼니로 39억 원에 매입한 서울 강남구 대치동 소재 빌딩을 2025년 6월 4일, 110억 원에 매각했습니다. 
• 단순 양도 차익은 71억 원에 달하며, 2020년 신축 건물 양도 후 건축비를 고려해도 순이익은 약 50억~60억 원으로 평가됩니다. 
• 이 건물은 지하 1층~지상 6층 규모, 대지 224.6㎡(약 68평), 연면적 약 710.7㎡(약 215평) 이며, 현재 전 층이 영어학원에 임대 중입니다.
• 임대 조건은 보증금 1억 5,000만 원, 월 임대료 2,800만 원 수준으로, 연 임대 수익률은 3%대로 안정적인 것으로 알려져 있습니다. 
• 강남 학원가 인근의 핵심 상권에 위치해 있어, 학원 공실 위험이 적고, 평당 시세(1.5억~1.7억 원)보다 약간 낮은 가격에 매매된 것으로 부동산업계는 보고 있습니다.  

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분석 및 평가

• 조정석은 배우로서 성공한 연예인이자 부동산 투자에서도 ‘수익형 자산가로 입지를 견고히 했습니다.
• 중기 리빌딩 전략(2018년 매입 → 2020년 신축 건물 준공 → 2025년 매각)을 통해 안정적인 임대 수익과 높은 시세 차익을 동시에 실현한 전형적인 사례입니다! 
• 특히 학원 밀집 지역인 대치동이라는 입지 선택이 안정성과 수익성의 길을 열어줬습니다.

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빌딩 매각 후 양도세를 얼마나 내야 할까? 

먼저 한국의 양도소득세 기본 구조를 알아야겠죠? 

 

1. 한국의 양도소득세 과세 구조 (사업용 부동산 기준)

항목	내용
과세 대상	양도차익 = 양도가 - (취득가 + 필요경비 + 장기보유특별공제)
기본 세율	보유 기간 1년 이하: 70% 보유 기간 2년 이하: 60% 2년 초과: 일반 누진세율 6~45%
지방소득세	산출된 양도세의 10% 별도 부과
장기보유특별공제	최대 30%까지 공제 (보유기간 10년 이상 시) 단, 사업용 부동산은 조건 충족 시에만 가능
중과세 배제	비사업용 부동산처럼 중과세(기본세율 + 10%p 가산) 대상 아님
법인 명의 시	법인세로 과세됨 (10%~25% 누진세) + 각종 세무 조정 가능

 

장기보유특별공제 요건 (사업용 기준) 

구분	적용 여부
직접 사업한 경우	사업자 등록 후 실제 사용한 기간 3년 이상이면 적용 가능
임대업으로 사용	부가가치세 등록된 임대사업자일 경우 일부 적용 가능
유흥업종 등	적용 제외 (단란주점, 유흥주점 등은 불인정)

 

2. 배우 조정석 양도세 추정

1) 전제 조건 (공개된 정보 + 현실적 추정)

항목	추정 수치
매입가	39억 원 (2018년)
신축 비용	약 13억 원 (2020년 신축 완료 기준, 일반 건축비 추정)
총 취득원가	약 52억 원 (39억 + 13억)
매각가	110억 원 (2025년 6월 매각)
보유 기간	약 7년
부동산 유형	사업용 (임대 목적 상가건물)
장기보유특별공제	20% 적용 가능 (7년 보유 + 사업용 임대 조건 충족 시)

 

2) 양도세 계산

양도차익 

• 양도차익 = 매각가 - (취득가 + 필요경비) = 110억 - 52억 = 58억 원
  
  

장기보유특별공제 적용

• 사업용 부동산으로 인정되며, 7년 이상 보유 + 임대업 등록 상태면 장특공제 20% 가능 
• 공제 대상 차익 = 58억 × (1 - 0.20) = 46.4억 원

누진세율 적용

2025년 기준 누진세율은 아래와 같습니다. 

과세표준	구간세율
3억 초과~5억 이하	38%
5억 초과~10억 이하	40%
10억 초과	45%

• 조정석 씨는 공제 후 양도차익 약 46.4억 원이므로 최고세율 구간 적용

지방소득세 포함 양도세 계산 (추정)

• 양도세 = 46.4억 × 45% = 20.88억 원 + 지방소득세 = 20.88억 × 10% = 2.088억 원
• 총 세금 = 약 22.96억 원 (약 23억 원) 추정
  
  

양도세 최종 정리!

항목	추정값
총 양도차익	약 58억 원
장기보유공제	약 11.6억 (20%)
과세표준	약 46.4억
양도세 (본세)	약 20.88억
지방소득세	약 2.08억
총 납부세액	약 23억 원

추가 고려사항  

• 이 계산은 개인 명의일 경우 기준입니다.  
• 만약 해당 빌딩이 조정석 씨의 1인 기획사 ‘제이에스컴퍼니’ 명의(법인)로 되어 있었다면, 법인세 17억 수준으로 추정됩니다. 

참고: 연예인들의 절세 전략

• 법인 명의로 부동산 투자: 연예인이 설립한 1인 기획사를 통해 매입하면, 법인세율(10~25%) 적용으로 개인 양도세보다 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 
• 임대수익을 사업소득으로 처리: 법인세·부가세 등을 활용한 세무 전략을 활용할 수 있습니다. 
• 지분 분할: 가족 명의로 지분 나눠 과세표준을 분산할 수도 있습니다. 

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결론

 

조정석 씨가 이번 매각으로 약 71억 원의 차익을 본 것으로 알려졌고, 만약 개인명의의 빌딩이었다면 양도소득세는 약 23억 수준으로 추정됩니다. 하지만 만약 법인 매각이라면, 양도소득세가 아닌 법인세로 처리되며 절세 효과가 더 클 수 있습니다!

 

조정석 씨가 진짜 부동산 고수라면 당연히 절세 전략을 십분 활용하지 않았을까요!? 아뭏든 조정석씨 매각을 축하드립니다! 

 

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